【课程背景】

面对即将推出的营改增，房房地产企业稽查密集，土地增值税清算检查首当其冲！企业自查结果与税务机关清算结论、中介机构代理清算结果往往有较大的差异，差异产生的原因在是什么？已经进行“通知清算”之后、销售剩余商品房如何进行土地增值税的计提与缴纳？整个项目销售完结之后是否涉及“二次清算”？如何有效衔“通知清算”与“二次清算”？

【课程大纲】

专题一 土地增值税清算全程辅导（王老师主讲）
一、�土地增值税征税范围及计算流程
1、土地增值税征税范围的条件是哪四个？如何理解？
2、土地增值税纳税人的确认需要注意哪些问题？
3、土地增值税计算的流程是什么？各个环节如何衔接？
4、集体土地开发是否属于土地增值税征收的范围？
二、土地增值税清算流程详解
11、收入确认的原则和依据是什么？确认收入的时点在开发流程的哪个节点？
22、诚意金、违约金在土地增值税有什么风险？与其他税种的风险区别在哪里？
33、违约金的扣除凭证需要注意哪些事项？
44、“以地换房”“以房换地”的纳税义务发生时间是？计税依据如何确定？通过具体的案例给您详细解读。
55、如何理解“销售价格明显偏低”？具体的标准是什么？是否存在个人所得税的风险？
66、不同形式下“买一送一”如何控制税收风险？送车位、送物业、送面积、送旅游、送家电……
77、代收费用如何操作税收风险最小？在计算土地增值税的时候需要注意哪些问题？
88、“竣工决算”如何理解？计算土地增值税的重要意义是什么？
三、土地增值税重点问题解析
11、土地增值税扣除项目扣除的四个原则是什么？
22、如何把握“按国家统一规定缴纳的有关费用”？契税、拍卖费用、土地闲置费的待遇有何不同？
33、如何理解合法有效的凭证？白条如何规避税收风险？
44、不同政府返还资金在会计处理需要注意哪些问题？税收待遇有何不同？
5、不同方式下取得土地使用权如何确认土地成本？（股权收购、建设--移交、接受土地投资、划转、拆一还一等）�
66、“拆一还一”方式下的契税计税依据如何确定？不同拆迁费支付方式对税负的影响是什么？
77、耕地占用税可否作为土地成本？城镇土地使用税呢？
88、房地产企业不同时间节点取得土地，土地使用税纳税义务发生时间如何把握？
99、和政府置换土地，政府没有及时交付，土地使用税开始时间如何处理？
110、拆迁费如何列支风险最小？记账凭证如何列示？如何应对“现金”科目金额较大的困惑？
111、人防设施发生的成本可以扣除吗？红线外的道路、公共设施配套开发是否可以扣除？
112、资本化利息如何归集开发成本？资本化的起点和终点如何把握？
113、开发间接费是否可以列支业务招待费？差旅费？会议费？私车公用？
114、企业不同融资方式税收风险如何控制？（银行借款、股东借款、民间融资、转贷、委托贷款、统借统还、明股实债、财务顾问费、罚息等等）
115、地方附加、价格调节基金是否视同税金扣除？税金是计提数？还是实际缴纳金额？
116、土地增值税为什么要加计扣除？七种不同情况加计扣除的税收分析。
117、如何计算不同类型的土地增值税临界点，使得土地增值税的最佳税负？
118、如何把握与理解土地增值税强制清算和通知清算？
119、土地增值税清算单位和清算对象的确定标准是什么？如何分期？如何分类？
220、清算开始后凭证的截止时间是如何规定？清算后发生的后续成本是否可以“二次清算”？
221、成本分摊的方法有哪些？不同的成本对象如何采取“合理”的分摊方法？
222、不同成本对象采取不同的成本分摊方法如何结合？对企业整体税负的影响是什么本课程通过具体的案例，为您一一解读成本分摊的奥妙于精髓，让您不再为此困惑。
223、项目内进度不一，却达到“通知清算”的条件，如何分摊公共配套费？
224、支付给境外的设计费、勘察测绘费是否可以扣除？
225、如果成本部分账务有所欠缺，是否可以核定成本金额？核定的标准是什么？
四、重点问题解析
1、什么是装修？销售精装房的利与弊有哪些？
2、什么是软装？什么是硬装？二者的税收待遇是否相同？
3、不同形式的售楼部如何进行会计处理？如何归集发生的成本费用？税收对此又是如何规定的？如何协调可以减轻税负？����
4、售楼部是否缴纳房产税？ 物业用房是否会产生房产税？
55、什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？
6、如何划分材料和设备？二者的税收待遇有什么不同？
77、“甲供材”业务双方如何进行会计处理？如何纳税？
88、“甲供材”业务如何开具发票？如何索取发票？
9、装饰劳务和“甲供材”税收处理有什么差异？
110、发生“甲供材”业务如何进行提供相关的资料？
�11、劳务分包、钢构立体车位如何索取发票？
112、人防车位收入是否征收土地增值税？没有产权的车位呢？
113、车位的不同类型在计算土地增值税的时候如何计入收入？成本如何配比分摊？
五、地方政策解读与答疑
专题二� 面对“营改增”——我是财务总监我做啥（蔡老师主讲）
第一部分� 重新识别财务总监的职能����
� 第二部分� 务必建立健全财务管理制度
第三部分� 提前列出“营改增”的工作计划�
第四部分� 与总经理沟通实行全员参与“营改增